近(jìn)两年火爆(bào)的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过观(guān)测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配(pèi)比(bǐ)例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人对此表示(shì)，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资(zī)人(rén)通过基(jī)金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为(wèi)基(jī)金份额(é)持(chí)有人实际获得(dé)的(de)现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李华(huá)平(píng)也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募(mù)集基(jī)础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资(zī)产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势(shì)的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达(dá)预期，一(yī)定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热(rè)点呈(chéng)现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金份额的(de)开(kāi)盘指(z正、异、新，正异新的区分hǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额(é)根(gēn)据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额(é)净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的(de)比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基金价值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的(de)现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值(zhí)的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公(gōng)募(mù)REITs可以(yǐ)内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级(jí)市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责(zé)人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个(gè)特点，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期限较(jiào)短的(de)特(tè)许经营项目(mù)，通常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分派(pài)金额包含了(le)投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流(liú)，二(èr)是可供分配现金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经营活(huó)动产生的(de)现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流(liú)，基(正、异、新，正异新的区分jī)于企业本(běn)身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收益主要来自(zì)底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均(jūn)会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料(liào)中(zhōng)披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基(jī)础设(shè)施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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